Renditeberechnung einer Immobilie

In verschiedenen Blogs wurde in letzter Zeit immer wieder über Immobilien, deren Gefahren usw. geschrieben. Um das Thema nicht das x-te mal aufzuwärmen, betrachte ich heute die tatsächliche Rendite einer vermieteten Immobilien und gebe den einen oder anderen Tipp, wo man Informationen bekommen kann.

Immobilien sind ein sehr emotionales Thema bei den Deutschen, vor allem dann, wenn sie nicht wissen was sie tun. Eine reine Betrachtung der Zahlen findet nicht statt und viele meinen, es wird schon gut gehen. Im Gegenzug  sind Aktien Teufelszeug, vielleicht weil die Leute da noch weniger Ahnung haben. Letztlich kann man eine Immobilie genauso betrachten wie ein Unternehmen, denn letztlich ist es nichts anderes. Man betreibt ein Geschäft und möchte Gewinne erwirtschaften.

Ich betrachte in diesem Rechenbeispiel eine Eigentumswohnung, wobei sich das auf Wohnhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser und Gewerbeeinheiten ebenfalls portieren lässt. Wie immer, gebe ich einen groben Leitfaden und erste Anregungen, selber Nachdenken ist erwünscht und im Ernstfall (also bei einem anstehenden Kauf) wären möglicherweise Fachleute wie Sachverständige oder Steuerberater hinzu zu ziehen.

Paul hat ein Barkapital von 100.000 € zur Verfügung und möchte auf Nummer sicher gehen und sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen. Er recherchiert im Internet, in der örtlichen Presse und bei verschiedenen Banken, bis er eine seiner Meinung nach passende Wohnung gefunden hat. Da Paul sich nicht sonderlich gut im Immobilienmarkt auskennt, stellt sich ihm die Frage, ob der Kaufpreis angemessen ist (Anmerkung: das machen die wenigsten Käufer).

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Er beauftragt einen Sachverständigen für Verkehrswerte von Immobilien zur Kaufpreisüberprüfung.
  
• Er besorgt sich einen Immobilienmarktbericht vom Gutachterausschuss seiner Stadt, sofern dieser einen herausgibt und versucht an Hand der Statistiken selber eine Einschätzung.
  
• Er betreibt eine umfassende Marktrecherche, da er genug Zeit hat und es ihm Freude bereitet.
  

Paul hat alles abgeklärt und entschließt sich, die Wohnung zu kaufen.

Paul weiß, das er 6 €/m² Wohnfläche Miete bekommt und die Jahresmieteinnahmen 4.320 € betragen.

Dies ist der Umsatz (Rohertrag). Der Rohertragsvervielfältiger liegt bei rd. 23 und man kann dies mit dem Kurs-Umsatz-Verhältnis bei einer Aktiengesellschaft vergleichen.

Einnahmen sind nicht gleich dem Gewinn. Paul hat laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dies sind z. B. die Kosten der Hausverwaltung, Rücklagenbildung für das Gemeinschaftseigentum etc. Die genauen Zahlen können anhand der Abrechnung der Hausverwaltung ermittelt werden, erfahrungsgemäß liegen diese bei ca. 20% der Kaltmiete und werden üblicherweise monatlich mit dem Hausgeld abgebucht.

Miete vor Steuer = 4.320 € x 80 % = 3.456 € (Reinertrag)

Der Reinertrag ist der Gewinn vor Steuer und Abschreibung.

Wie bei einem Unternehmen auch, kann Paul seine Investition steuermindernd geltend machen. Bei gebrauchten Immobilien darf im Jahr 2 % des Kaufpreises der baulichen Anlagen abgeschrieben werden. Der anteilige Kaufpreis für das Grundstück ist nicht abzugsfähig, da der Grund nicht vergänglich ist. Ein Haus ist irgendwann so alt, dass es abgebrochen werden muss. Das Grundstück bleibt jedoch erhalten, sonst hätten wir ein schwarzes Loch (und das könnte übel enden).

Wie errechnet man nun den Grundstücksanteil?

Wohnanlagen sind in der Regel aufgeteilt und es gibt eine Teilungserklärung, hier ist notariell geregelt, wieviel Anteile der gesamten Anlage auf die einzelnen Wohnungen entfallen. Dies ist im Grundbuch genau festgehalten und der Notar schreibt diese Angaben in den Kaufvertrag. Dies kann z. B. so aussehen: 25,83/1.000 Miteigentumsanteile verbunden an dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 7 laut Teilungserklärung vom 27.08.1998.....

Also gehören Paul 25,83/1.000 vom Grundstück. In der Notarurkunde steht auch, wieviel m² das Grundstück hat. Diese Angaben können auch vorab vom Verkäufer erfragt werden, da dieser die Wohnung irgendwann selber gekauft hat. Ebenso beim Grundbuchamt oder der Hausverwaltung.

Das Grundstück hat eine Größe von 2.855 m² und Paul rechnet sich seinen Anteil aus:

2.855 m² x 25,83/1.000 = 73,74 m².

Wenn Paul nun wüsste, was ein Quadratmeter Wert ist, dann könnte er sich den Gesamtwert ausrechnen. Das Finanzamt rechnet üblicherweise mit dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig durch den örtlichen Gutachterausschuss festgelegt. Diese gibt es in ganz Deutschland und man kann den Bodenrichtwert erfragen (manchmal nur gegen Gebühr). Der Bodenrichtwert für Paul´s Grundstück beträgt 250 €/m². Sein steuerlich nicht absetzbarer Anteil liegt also bei 73,74 m² x 250 €/m² = 18.435 €. (Hinweis: Der Grundstücksanteil vom Kaufpreis sollte grob zwischen 20 % und 30 % liegen, ist das nicht der Fall, muss man nochmal genauer recherchieren.)

Jetzt kann Paul endlich seine Steuerabschreibung ausrechnen:

100.000 € -18.435 € = 81.565 € davon 2 % = 1.631,30 €

Dies ist vergleichbar mit dem Sparerfreibetrag bei Kapitalanlagen.

Sein zu versteuernder Gewinn ist dann 3.456 € (Reinertrag) - 1.631,30 € (Abschreibung) = 1.824,70 €.

1.824,20 € Gewinn vor Steuer. Dieser muss dem Finanzamt in der Jahressteuererklärung angezeigt werden. Der Gewinn aus Mieteinnahmen erhöht das zu versteuernde Jahreseinkommen und die Steuerprogression schlägt voll zu. Paul verdient durchschnittlich und sein Spitzensteuersatz beträgt  30 %. Er bezahlt auf die Mieteinnahme 1.824,70 € x 30 % = 547,41 € Steuer.

Sein Nettogewinn beträgt folglich 1.277,29 €.

Bezogen auf seine Investition ist das eine Rendite von 1,28 % und entspricht einem KGV von 78 ! einer Aktiengesellschaft.

Aber halt, auf dem Girokonto von Paul liegen doch noch die 1.631,30 €, die er steuerfrei behalten durfte? Richtig, hier zeigt sich sehr schön der Unterschied zwischen Gewinn und tatsächlich verdienten Geld. Nach Steuer Gewinn 1.277,29 € + steuerfrei 1.631,30 € = 2.908,59 €. Seine Investition bringt tatsächlich rund 2,9 % Rendite oder auf das Monat umgerechnet rd. 242 €. Dies entspricht bei 360 €/Monat Mieteinnahmen immerhin noch rd. 67 % im Geldbeutel.

Ist eine Reparatur in der Wohnung erforderlich, die 400 € kostet, kann er diese steuerlich geltend machen, verringert jedoch seinen Gewinn trotzdem um ca. 268 € im Jahr. Ein Gewinneinbruch von 19 % bei einer Aktiengesellschaft würde sehr viele Investoren dazu bewegen, sich von ihren Aktien zu trennen ohne zu fragen, wie es dazu kommt und der Kurs würde deutlich einbrechen.

Das Ganze hört sich erst mal kompliziert an, ist es aber nicht. Vieles erledigt der Steuerberater, wenn man selber keine Lust hat. Dieses Beispiel kann jeder mit Zahlen ersetzen, die er örtlich recherchiert hat. Man kann sich in ein paar Minuten eine Excel-Tabelle basteln und verschiedene Szenarien durchrechnen. Natürlich gehört zu einer Investition in Immobilien noch vieles dazu, da könnte man ein ganzes Buch schreiben. Vor allem der laufende Betrieb bedarf vieler Kenntnisse im Mietrecht usw., daher ist eine Mietanlage nicht so einfach zu händeln und es warten viele Fallstricke. Wer sich mit Immobilien nicht intensiv auseinandersetzt, sollte die Finger davon lassen.

Man kann mit Immobilien durchaus viel Geld verdienen, aber das sollte man den Fachleuten überlassen. 50 % der Vermieter zahlen in Deutschland langfristig drauf.

Würde Paul sein Geld in 10 Unternehmen investieren, könnte er durchaus eine Nettorendite von 2,9 % im Jahr realisieren (nur über die Dividende). Hätte sein Kapital nicht in eine einzige Anlage gesteckt und die gesamte Rendite liegt problemlos bei 8 % und mehr, da viele Firmen nicht 100% vom Gewinn ausschütten, sondern nur einen Teil und der Rest vom Gewinn dem Eigenkapital zugeschlagen wird.

Eine Immobilie verursacht Arbeit, die Mieter rufen gerne am Wochenende mit ihren Problemen an (nie am Montag). Bei Aktien hätte Paul nichts zu tun. Er muss mit den Kursschwankungen am Aktienmarkt leben können. Bei einer Wohnung wird eben nicht jeden Tag ein Wert festgestellt und veröffentlicht, was aber nicht heißt, dass Immobilien nicht im Wert schwanken.

Gute Firmen steigern Jahr für Jahr den Gewinn und erhöhen regelmäßig die Dividende. Würde Paul jedes Jahr die Miete um nur 3 % erhöhen (falls er das hinkriegt), hat er nicht lange seinen Mieter, dieser würde sicher bald ausziehen.

Es gibt noch viele Facetten, eine Investition in einer Immobilie mit der Investition in Unternehmen zu vergleichen, langfristig bin ich aber davon fest überzeugt, dass man mit einem Unternehmen besser fährt und nicht alles Gold ist, was glänzt und schon gar nicht Betongold.