Renditeberechnung einer Immobilie

In verschiedenen Blogs wurde in letzter Zeit immer wieder über Immobilien, deren Gefahren usw. geschrieben. Um das Thema nicht das x-te mal aufzuwärmen, betrachte ich heute die tatsächliche Rendite einer vermieteten Immobilien und gebe den einen oder anderen Tipp, wo man Informationen bekommen kann.


Immobilien sind ein sehr emotionales Thema bei den Deutschen, vor allem dann, wenn sie nicht wissen was sie tun. Eine reine Betrachtung der Zahlen findet nicht statt und viele meinen, es wird schon gut gehen. Im Gegenzug  sind Aktien Teufelszeug, vielleicht weil die Leute da noch weniger Ahnung haben. Letztlich kann man eine Immobilie genauso betrachten wie ein Unternehmen, denn letztlich ist es nichts anderes. Man betreibt ein Geschäft und möchte Gewinne erwirtschaften.


Ich betrachte in diesem Rechenbeispiel eine Eigentumswohnung, wobei sich das auf Wohnhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser und Gewerbeeinheiten ebenfalls portieren lässt. Wie immer, gebe ich einen groben Leitfaden und erste Anregungen, selber Nachdenken ist erwünscht und im Ernstfall (also bei einem anstehenden Kauf) wären möglicherweise Fachleute wie Sachverständige oder Steuerberater hinzu zu ziehen.


Paul hat ein Barkapital von 100.000 € zur Verfügung und möchte auf Nummer sicher gehen und sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen. Er recherchiert im Internet, in der örtlichen Presse und bei verschiedenen Banken, bis er eine seiner Meinung nach passende Wohnung gefunden hat. Da Paul sich nicht sonderlich gut im Immobilienmarkt auskennt, stellt sich ihm die Frage, ob der Kaufpreis angemessen ist (Anmerkung: das machen die wenigsten Käufer).


Hier gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Er beauftragt einen Sachverständigen für Verkehrswerte von Immobilien zur Kaufpreisüberprüfung.
  • Er besorgt sich einen Immobilienmarktbericht vom Gutachterausschuss seiner Stadt, sofern dieser einen herausgibt und versucht an Hand der Statistiken selber eine Einschätzung.
  • Er betreibt eine umfassende Marktrecherche, da er genug Zeit hat und es ihm Freude bereitet.


Paul hat alles abgeklärt und entschließt sich, die Wohnung zu kaufen.


Kaufpreis (60 m² Wohnfläche, 1.500 €/m²) 90.000 €
Gutachter
1.650 €
Notar, Eintragungsgebühren ca. 1,5 % vom Kaufpreis  1.350 €
Grunderwerbssteuer 3,5 % in Bayern (jedes Bundesland hat einen anderen Satz!)
3.150 €
Makler (leider) rd. 3,5 %
3.150 €
Gesamtkosten
100.000 €


Paul weiß, das er 6 €/m² Wohnfläche Miete bekommt und die Jahresmieteinnahmen 4.320 € betragen.

Dies ist der Umsatz (Rohertrag). Der Rohertragsvervielfältiger liegt bei rd. 23 und man kann dies mit dem Kurs-Umsatz-Verhältnis bei einer Aktiengesellschaft vergleichen.


Einnahmen sind nicht gleich dem Gewinn. Paul hat laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dies sind z. B. die Kosten der Hausverwaltung, Rücklagenbildung für das Gemeinschaftseigentum etc. Die genauen Zahlen können anhand der Abrechnung der Hausverwaltung ermittelt werden, erfahrungsgemäß liegen diese bei ca. 20% der Kaltmiete und werden üblicherweise monatlich mit dem Hausgeld abgebucht.


Miete vor Steuer = 4.320 € x 80 % = 3.456 € (Reinertrag)


Der Reinertrag ist der Gewinn vor Steuer und Abschreibung.


Wie bei einem Unternehmen auch, kann Paul seine Investition steuermindernd geltend machen. Bei gebrauchten Immobilien darf im Jahr 2 % des Kaufpreises der baulichen Anlagen abgeschrieben werden. Der anteilige Kaufpreis für das Grundstück ist nicht abzugsfähig, da der Grund nicht vergänglich ist. Ein Haus ist irgendwann so alt, dass es abgebrochen werden muss. Das Grundstück bleibt jedoch erhalten, sonst hätten wir ein schwarzes Loch (und das könnte übel enden).


Wie errechnet man nun den Grundstücksanteil?


Wohnanlagen sind in der Regel aufgeteilt und es gibt eine Teilungserklärung, hier ist notariell geregelt, wieviel Anteile der gesamten Anlage auf die einzelnen Wohnungen entfallen. Dies ist im Grundbuch genau festgehalten und der Notar schreibt diese Angaben in den Kaufvertrag. Dies kann z. B. so aussehen: 25,83/1.000 Miteigentumsanteile verbunden an dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 7 laut Teilungserklärung vom 27.08.1998.....


Also gehören Paul 25,83/1.000 vom Grundstück. In der Notarurkunde steht auch, wieviel m² das Grundstück hat. Diese Angaben können auch vorab vom Verkäufer erfragt werden, da dieser die Wohnung irgendwann selber gekauft hat. Ebenso beim Grundbuchamt oder der Hausverwaltung.


Das Grundstück hat eine Größe von 2.855 m² und Paul rechnet sich seinen Anteil aus:

2.855 m² x 25,83/1.000 = 73,74 m².


Wenn Paul nun wüsste, was ein Quadratmeter Wert ist, dann könnte er sich den Gesamtwert ausrechnen. Das Finanzamt rechnet üblicherweise mit dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig durch den örtlichen Gutachterausschuss festgelegt. Diese gibt es in ganz Deutschland und man kann den Bodenrichtwert erfragen (manchmal nur gegen Gebühr). Der Bodenrichtwert für Paul´s Grundstück beträgt 250 €/m². Sein steuerlich nicht absetzbarer Anteil liegt also bei 73,74 m² x 250 €/m² = 18.435 €. (Hinweis: Der Grundstücksanteil vom Kaufpreis sollte grob zwischen 20 % und 30 % liegen, ist das nicht der Fall, muss man nochmal genauer recherchieren.)


Jetzt kann Paul endlich seine Steuerabschreibung ausrechnen:

100.000 € -18.435 € = 81.565 € davon 2 % = 1.631,30 €

Dies ist vergleichbar mit dem Sparerfreibetrag bei Kapitalanlagen.


Sein zu versteuernder Gewinn ist dann 3.456 € (Reinertrag) - 1.631,30 € (Abschreibung) = 1.824,70 €.


1.824,20 € Gewinn vor Steuer. Dieser muss dem Finanzamt in der Jahressteuererklärung angezeigt werden. Der Gewinn aus Mieteinnahmen erhöht das zu versteuernde Jahreseinkommen und die Steuerprogression schlägt voll zu. Paul verdient durchschnittlich und sein Spitzensteuersatz beträgt  30 %. Er bezahlt auf die Mieteinnahme 1.824,70 € x 30 % = 547,41 € Steuer.


Sein Nettogewinn beträgt folglich 1.277,29 €.

Bezogen auf seine Investition ist das eine Rendite von 1,28 % und entspricht einem KGV von 78 ! einer Aktiengesellschaft.


Aber halt, auf dem Girokonto von Paul liegen doch noch die 1.631,30 €, die er steuerfrei behalten durfte? Richtig, hier zeigt sich sehr schön der Unterschied zwischen Gewinn und tatsächlich verdienten Geld. Nach Steuer Gewinn 1.277,29 € + steuerfrei 1.631,30 € = 2.908,59 €. Seine Investition bringt tatsächlich rund 2,9 % Rendite oder auf das Monat umgerechnet rd. 242 €. Dies entspricht bei 360 €/Monat Mieteinnahmen immerhin noch rd. 67 % im Geldbeutel.


Ist eine Reparatur in der Wohnung erforderlich, die 400 € kostet, kann er diese steuerlich geltend machen, verringert jedoch seinen Gewinn trotzdem um ca. 268 € im Jahr. Ein Gewinneinbruch von 19 % bei einer Aktiengesellschaft würde sehr viele Investoren dazu bewegen, sich von ihren Aktien zu trennen ohne zu fragen, wie es dazu kommt und der Kurs würde deutlich einbrechen.



Das Ganze hört sich erst mal kompliziert an, ist es aber nicht. Vieles erledigt der Steuerberater, wenn man selber keine Lust hat. Dieses Beispiel kann jeder mit Zahlen ersetzen, die er örtlich recherchiert hat. Man kann sich in ein paar Minuten eine Excel-Tabelle basteln und verschiedene Szenarien durchrechnen. Natürlich gehört zu einer Investition in Immobilien noch vieles dazu, da könnte man ein ganzes Buch schreiben. Vor allem der laufende Betrieb bedarf vieler Kenntnisse im Mietrecht usw., daher ist eine Mietanlage nicht so einfach zu händeln und es warten viele Fallstricke. Wer sich mit Immobilien nicht intensiv auseinandersetzt, sollte die Finger davon lassen.


Man kann mit Immobilien durchaus viel Geld verdienen, aber das sollte man den Fachleuten überlassen. 50 % der Vermieter zahlen in Deutschland langfristig drauf.


Würde Paul sein Geld in 10 Unternehmen investieren, könnte er durchaus eine Nettorendite von 2,9 % im Jahr realisieren (nur über die Dividende). Hätte sein Kapital nicht in eine einzige Anlage gesteckt und die gesamte Rendite liegt problemlos bei 8 % und mehr, da viele Firmen nicht 100% vom Gewinn ausschütten, sondern nur einen Teil und der Rest vom Gewinn dem Eigenkapital zugeschlagen wird.


Eine Immobilie verursacht Arbeit, die Mieter rufen gerne am Wochenende mit ihren Problemen an (nie am Montag). Bei Aktien hätte Paul nichts zu tun. Er muss mit den Kursschwankungen am Aktienmarkt leben können. Bei einer Wohnung wird eben nicht jeden Tag ein Wert festgestellt und veröffentlicht, was aber nicht heißt, dass Immobilien nicht im Wert schwanken.


Gute Firmen steigern Jahr für Jahr den Gewinn und erhöhen regelmäßig die Dividende. Würde Paul jedes Jahr die Miete um nur 3 % erhöhen (falls er das hinkriegt), hat er nicht lange seinen Mieter, dieser würde sicher bald ausziehen.


Es gibt noch viele Facetten, eine Investition in einer Immobilie mit der Investition in Unternehmen zu vergleichen, langfristig bin ich aber davon fest überzeugt, dass man mit einem Unternehmen besser fährt und nicht alles Gold ist, was glänzt und schon gar nicht Betongold.





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Kommentare: 12
  • #1

    SkyHH (Samstag, 29 August 2015 01:36)

    Super Beitrag Alex.

    Jetzt habe ich die Bestätigung, dass unsere Wahl richtig war. Waren am überlegen eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen. Aber um stressfrei zu leben, haben wir uns für den Kapitalmarkt entschieden :)

  • #2

    Ralf (Samstag, 29 August 2015 11:27)

    Ein schöer Artikel der wirklich im ganz groben beschreibt wie man mit Immobilien unzugehen hat. Was man evtl. noch ein bissel herausheben sollte. Gegenüber Aktien hat die Immobilie allerdings den "Vorteil", dass das investierte Kapital keinen so großen Schwankungen unterliegt. Wenn man seine Bindefirst bezgl. Steuer einhält, kann man auf lange sicht hier eigentlich nich viel falsch machen. Zumal gibt es auch die Möglichkeit diverse Fördertöpfe anzuzapfen. Ein beliebter Trick wäre z.b. die Immobilie für den Eigenzweck zu kaufen, um sie nach kurzer Frist auf dem freien Markt als Mietwohnung anzubieten. Hiermit gibt es z.b. Kohle vom Staat (Land), da man zusätzlichen Mietraum geschaffen hat. Hier gibt es jedoch enorme regionale Unterschiede ! Aber das würde nun alles zu weit führen, und um nochmal auf deinen Blogbeitrag zurückzukommen. WIrklich für einen absoluten Laien total verständlich geschrieben.
    Gruß Ralf

  • #3

    Alexander (Samstag, 29 August 2015 13:24)

    Der Beitrag ist recht lang geworden und man kratzt doch nur an der Oberfläche der Thematik. Ich möchte eigentlich hauptsächlich die Leser sensibilisieren, dass diese nicht blind eine Immobilie kaufen. Sehr viele machen das und das Böse erwachen kommt am Ende. Ich erlebe es beruflich eigentlich jeden Tag, dass die Leute zu mir kommen und ihr Leid klagen. Die Geschichten wiederholen sich.

    Ich rede niemanden eine Immobilie aus, jeder muss selber entscheiden. Man kann mit Immobilien sehr gut Geld machen, aber die Frage ist, wer am Ende verdient? Der Profi oder der Laie?

    @SkyHH
    Wenn Du den Stress der Kursschwankungen verträgst, bist du am Kapitalmarkt definitiv besser aufgehoben. Nach deinem ersten Mietnomaden und einer Räumungsklage hast du die Nase voll. Da waren die letzten 2 Wochen Börse ein Kindergarten im Vergleich. Wenn du trotzdem Interesse an Immobilien hast und Fragen dazu, dann kannst mir gerne eine Mail schreiben.

  • #4

    Dennis (Samstag, 29 August 2015 18:04)

    Vielen Dank für diesen tollen, aufschlussreichen Artikel.

    Früher war mein Plan, dass ich mir Immobilien (Wohnungen) kaufe und durch die Miteinnahmen diese abbezahlt werden. Stück für Stück sollte damit mein Kapital steigen. Mittlerweile bin ich aber froh, dass ich diesen Schritt nicht gegangen bin - Stichwörter: Liquidität, Risiko, Schulden - und die Börse entdeckt habe.

    Viele Grüße,
    Dennis

  • #5

    Alexander (Samstag, 29 August 2015 18:24)

    Hallo Dennis,

    grundsätzlich funktioniert das schon, aber man muss wissen worauf man sich einlässt, d. h. die ganzen gesetzlichen Bestimmungen kennen etc.
    Wenn alles gut geht, eine interessante Sache. Aber man geht natürlich ein erhebliches Klumpenrisiko ein. Man hat einen Kredit laufen, der bedient werden will, auch wenn die Wohnung mal 2 Monate leersteht. Der Mieterschutz in Deutschland wird sehr hoch gehalten. Erst letzthin war wieder zu lesen, dass ein Mieter das Recht hat, die Miete zu kürzen, wenn es in der Wohnung zu warm ist. Bei dem Sommer ?.....

    Um das Risiko zu streuen, könnten sich z. B. 5 Leute zusammentun, eine Firma gründen und 5 Wohnungen kaufen. Da streut man doch etwas das Einzelrisiko, hat allerdings 4 andere Leute im Boot.

    Aktuell halte ich den Markt eh überbewertet. Ich habe meine Wohnungen im Rahmen von Zwangsversteigerungen erworben, das war zu Zeiten, da waren Immobilien out. Ich war manchmal alleine mit der Rechtspflegerin im Gerichtssaal, nicht mal ein Bankenvertreter war da. Da konnte ich richtig gute Schnäppchen machen. Heute sind die Gerichte voll und die Leute schlagen sich fast um die Immobilien. Daran sieht man, es ist die falsche Zeit zum Kaufen.

    Lieber 10 alteingesessene Unternehmen und die Kursschwankungen ertragen. Da kann man im Notfall auch mal ein paar Aktien verkaufen. Hat schon mal jemand ein einzelnes Zimmer einer Wohnung verkauft? Ich kenne niemanden.

    Gute Investments

  • #6

    SkyHH (Sonntag, 30 August 2015 13:53)

    Vielen Dank. Falls mein Unternehmen A mich mal zum Millionär macht, komme ich gerne auf das Angebot zurück. Aber das Unternehmen ist noch ein Startup :)

    Musste gerade an dich denken, weil ich in einer Probeausgabe was für ein Dividendenranking gelesen habe. Evtl. interessant für dich:

    http://www.traderfox.de/files/probeausgabe.pdf

    P.s. Hoffe der Link funktioniert. Seite 29

  • #7

    Alexander (Montag, 31 August 2015 19:07)

    Ich wünsch dir dass du viele Millionen machst.

    Der Link funktioniert, ich lese mir das die nächsten Tage durch. Danke dir.

  • #8

    Ralf (Dienstag, 01 September 2015 11:17)

    @SkyHH

    hab mich doch auch gleich mal an den Link gehängt :-)
    Hab die PDF auch mal grob durchgelesen, muss sagen, dass ich die ein oder andere Firma beim ValueDepot als auch beim Dividendendepot entdeckt hatte, welche ich noch nicht so wirklich auf dem Schirm hatte.
    So ganz überzeugen konnte mich die PDF allerdings nicht, da Geld zu investieren, denn ich pers. fande die Artikel teilseise doch sehr oberflächlich geschrieben.
    War aber mal ein netter Zeitvertreib, also vielen Dank noch von meiner Seite für den Link.
    Gruß Ralf

  • #9

    Daniel/Finanzrocker (Donnerstag, 03 September 2015 06:41)

    Toller Artikel, Alexander. Ich gehöre ja zu den eingangs erwähnten Bloggern und kann Deine Argumentation sehr gut nachvollziehen.

    Nächste Woche gibt es in meinem Podcast übrigens einen Nachschlag zu diesem Thema. Es geht um Immobilien vermieten und Geld damit verdienen. Insgesamt geht das Interview mit dem Experten 90 Minuten. Ich finde die Ansichten sehr spannend, würde mir aber trotzdem keine Immobilie zur Vermietung kaufen.

    Viele Grüße
    Daniel

  • #10

    Alexander (Donnerstag, 03 September 2015 20:54)

    Da bin ich echt gespannt, was der Experte sagt. In 90 Minuten kann man natürlich viel darstellen, was auf einer Seite nur schwer möglich ist.
    Aktuell haben wir einen Verkäufermarkt. Wenn die Preise im Keller sind und alle jammern, dann kann man an eine Investition in Immobilien in Erwägung ziehen.

    Viele Grüße

  • #11

    plutusandme (Samstag, 12 September 2015 13:08)

    Sehr guter Artikel. Wir selber halten Aktien als Einzelwerte und auch in Fonds. Ebenso haben wir letztes Jahr 2 Neubauten angefangen die dieses Jahr vermietet sind. Ziel ist es ( zur Zeit) die Immobilien nach 10 Jahren wieder zu veräußern um die stillen Reserven zu heben. Da wir als Gru dinvestment in den Fondsdepots auch ein Immobilienfonds besitzten besteht in der Tat ein Klumpenrisiko. Ich denke der Mix macht es. Es ist vielleicht interessant bei einem bestehenden Vermögenmit einem Teil in Immobilien zu gehen, muß jeder für sich selbst entscheiden. Um mit der Vermögensbildung zu starten würde ich persönlich auch Aktien, Fonds oder ETFs vorziehen oder diverse andere Möglichkeiten die vielleicht staatlich unterstützt werden.

  • #12

    Alexander (Samstag, 12 September 2015 13:40)

    Wenn man eine Veräußerung ins Auge fasst, dann kann das durchaus funktionieren. Ich habe das mit meinen Wohnungen ähnlich gemacht. Einen Teil in Immobilien zu halten ist nicht ganz falsch. Ich bin auch an einer Gewerbeimmobilie derzeit interessiert, man muss eben genau rechnen und wissen, worauf man sich einlässt. Ich wünsche euch viel Erfolg.